체증식 분할상환 장단점 정리(특례보금자리론)

대출상환 방법에는 크게 3가지가 있습니다. 이중에 특례보금자리론 만의 특권이라고 할 수 있는 체증식 분할상환 장단점과 체증식을 선택해야 하는 이유 정리해 봤습니다.

체증식 대출 분할 상환 개념

체감식 분할 상환은 체증식과 반대로 매월 갚는 금액이 점점 줄어드는 방식입니다. 그 사이에 있는 방법이 원리금 균등으로 매월 동일하게 갚는 방식이고요.

대출금 3억, 30년 만기로 했을 때 세 가지 방법을 그림으로 비교해 봤습니다.

위 그래프에서 하늘색 부분은 원금이고, 연두색 부분은 이자입니다. 체감식은 매월 동일한 원금이 상환되고, 이자는 처음에는 많다가 점점 줄어듭니다. 따라서 매월 상환하는 원금이자 합계가 점점 줄어드는 것을 알 수 있습니다.

원리금 균등분할 상환 방식은 원금은 점점 늘어나고 이자는 점점 줄어들게 구성돼서 매월 같은 금액을 상환하도록 설계되어 있습니다.

체증식 분할상환 방법은 원금은 점점 증가하고, 이자는 처음에는 많다가 줄어드는 구조로 설계되어 있지만 원금증가액이 이자 감소액보다 훨씬 크기 때문에 만기로 갈수록 매월 납부하는 금액이 점점 늘어납니다.

체증식 분할상환을 선택해야 하는 이유는 화폐가치와 물가상승률 때문입니다. 주택담보대출은 통상 만기 30년을 설정합니다. 그런데, 30년 내내 그 집에서 살면서 끝까지 대출금을 갚진 않습니다.

그 사이에 상승장을 만나 기존 주택을 처분하고 상급지로 갈아타거나, 올랐을 때 팔고 현금보유하는 경우가 많습니다. 집을 구매한다는 거 자체가 집값이 향후 오를 거라는 기대감이 반영되어 있습니다. 앞으로 더 떨어질 거라 예상하고 집을 사는 경우는 거의 없습니다.

부동산 사이클은 10년 주기라고 합니다. 10년 사이에는 적어도 한 번은 상승사이클을 만나 판다고 계획하고 있어야 한다는 뜻입니다.

길게 잡아 10년만 부동산을 보유한다고 가정하고 대출실행일부터 10년 동안 원금과 이자 갚는 합계 금액이 가장 적은 대출방식이 바로 체증식 분할 상환 방법입니다. 이게 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다.

10년 시점에 갈아탈 경우 체감식이 가장 상환금액이 많고, 체증식이 상환금액이 가장 적습니다.

물론 단점도 있습니다. 체증식 분할 상환의 단점은 만기까지 가져갔을 때 총이자 부담액이 다른 대출 방식보다 많습니다.

만기까지 가져갔을 때, 체감식에 비해 체증식이 약 8천만 원을 더 이자를 내야 합니다. 다시 한번 말씀드리지만 만기까지 가져갔을 때입니다. 주택담보대출(주담대)을 만기까지 가져가는 사람은 진짜 드뭅니다. 올랐을 때 팔고 옮겨간다고 생각해야 합니다.

특례보즘자리대출을 받을 수 있다면 무조건 받는 게 이득입니다. 일반 시중은행 금리 보다 금리가 낮기도 하지만 더 큰 이유는 다음 세 가지입니다.

금리가 조금 떨어졌다고는 하지만 실상 은행 가서 상담해 보면 특례자리론과 비슷하거나 약간 높습니다. 그럼에도 불구하고 일반 시중은행에서는 체증식 분할상환 방식을 거의 취급하지 않습니다.

또한, 중간에 목돈이 생겼을 때 대출금 일부를 상환할 수 있는데 시중은행은 중도상환 수수료를 부담해야 합니다. 하지만 특례보금자리론은 정부(한국주택금융공사) 상품인 만큼 중도상환수수료가 없습니다.

이 두 가지 이유만으로도 특례보금자리론을 선택할 이유가 충분합니다. 조건이 된다면 무조건 갈아타야 이득입니다.

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