책읽기#4 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 

부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 

억지로 버티는 인생이 아니라 즐겁게 쟁취하는 인생을 살고 싶은 사람이라면, 이책을 잘 읽어보기 바란다. 

이 물가라는 것이 내소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다. 

부자가 되려면, 사업과 투자 둘중 하나를 해야 한다. 

좋은집, 좋은차 , 해외여행 그리고 일을 하지 않아도 여유로운 삶.

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을때까지 일해야한 할 것이다.

돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다. 

우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 

퇴근 후에 다른 일을 한다고 해도, 즉 투잡, 쓰리잡을 가진다 하더라도 결국 그것에 나의 시간을 직접 투입해야 하며 심지어 파격적인 규모의 수입을 기대할 수 없는 일이라면 별반 달라질 것이 없다. 내가 시간을 들이지 않으면 그 즉시 사라져버릴 수입이기 때문이다. 

금융'상품'은 그 과정에서 인건비를 비롯해 가공에 필요한 원가가 발생했을 것이다. 그러니 판매자는 그 비용을 구매자에게 전가할 것이 틀림 없다. 

 

인플레이션도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다.

부동산을 택한 이유는 정보대칭과 레버리지 때문이다. 

투자자의 무기는 첮째도 경험이고, 둘째도 경험이다. 

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 

갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다. 

부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 시세를 그래프로 그려가며 하는 것이 아니다. 

협상에서는 지금 당장 가계약금을 더 많이 지급하는 조건도 방법이 된다. 

 

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다. 

나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 

가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 

투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 

나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다. 

수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다.

투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는다.

적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술.

단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다.

투자하기에 적합하다고 판단하는 부동산 투자금은 3,000~5,000만원이다.

전세가율이 높아 3,000만원 이내의 소액으로 투자할 수 있는 단지 중 괜찮아 보이는 5~6개의 물건을 정리한 뒤 중개소에 방문한다.

나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 

투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.

작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다. 

여러 책을 일고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공원리임을 깨닫게 되었다. 

깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 자본재배치라고 한다. 

직장인인 내게는 지금까지 해온 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식이 더 좋은 선택이었던것 같다. 

월세를 받고자 하는 이유가 무엇인가?

 

소소한 월세수익보다는 자산의 크기 자체를 키워 점점 더 큰 눈덩이를 만드는 것으로 투자 방향을 정했는데, 다행히 지금까지 그 방향성이 시장의 흐름과 잘 맞아떨어졌다. 만약 급여라는 강력한 무기를 가지고 있고, 앞으로도 전국을 무대로 투자를 지속해나가고 싶은 직장인이라면, 이러한 방식이 맞을 것이다. 

월세투자로 매입한 부동산일 경우 전세투자로 매입한 경우보다 더 많은 신경을 써야 한다. 자잘한 하자 보수는 물론이요, 대개 대출을 지고 있기에 '공실'이 될 위험에도 더욱 민감해질 수밖에 없다. 

좀처럼 가격 상승이 일어나지 않는 오피스텔이나 지방의 외진 지역의 아파트에 월세투자를 하겠는가, 아니면 아직 남아 있는 수도권의 저평가 아파트나 지방의 입지 좋은 아파트에 전세투자를 하겠는가? 효율 대비 수익이나 운영의 장단점을 고려한다면 어렵지 않게 답을 낼 수 있을 것이다. 

급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방법이다. 

전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다. 

당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 

소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다.

첫째, 잃지 않는다. 둘때, 첫번째 원칙을 지킨다. 

잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 

부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선'역할을 하게 된다. 

시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 것이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다. 

수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다. 

용돈 몇 푼 벌이 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀수 없다는 결론에 이른다. 

전세로 사는 사람이라고 해도, 지금까지의 시세 흐름을 보면 주택의 전세가가 장기적으로 볼 때 오를 거라는 건 알고 있을 것이다. 

해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 

주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 되어라. 

전세금을 활용해야 하므로, 범위가 주거용 부동산으로 한정된다. 

초보자일 경우 그 차이가 3,000만원이 넘는 다면 가급적 투자대상에서 제외하는 게좋다. 

종잣돈이 1억일경우 2,500만원 소요되는 아파트에 투자한다면, 투자를 네 번 경험할 수 있을 것이다. 

지역도 다르고 평형이나 기타 입지 조건도 다른 아파트에 골고루 한다면, 1억원이라는 수업료를 아주 유용하게 활용하게 된다. 

 

예상되는 위기란 크게 두가지다. 첫째는 매매한 아파트의 전세임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못한 경우, 둘째는 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼 세입자에게 반환해야 하는 경우.

적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 

투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 

기왕이면 이런 곳에 살고 있다라는 생각이 드는 곳이 있을 것이다. 그런 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다. 

이 지역에 대해 잘 모르는데 지인 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. 

매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 

좋아진 온라인 환경 덕분에 많은 사람이 현장의 중요성을 잊는것 같다. 

직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는게 낫지 않을까?

임차인을 구하는 방법은 두 가지다. 가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나.

계약일을 27개월정도로 수정해도 좋다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다.

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 

정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다. 

당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다. 

일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. 

그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라. 

조급함을 눌러라. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 

투자 공부의 순서 1. 경제와 투자 관련 서적 읽기 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 3. 실제로 투자 실행하기 4. 1~3번까지를 반복하기 

모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 최고인 사람들과 함께하라. 양태표 '그건 지원자의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께하려고 합니다.'

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.